Derecho Civil III (UNED) TEMA 14

El derecho de tanteo, como concepto, se podría definir como: La facultad de adquisición preferente, por el que el titular del derecho, abonando un “tantundem”, puede dejar sin efecto la transmisión realizada a favor de un tercero. El derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. La facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.

El derecho de retracto, como concepto, se podría definir como: La facultad de adquisición preferente, por el que el titular del derecho, abonando un “tantundem”, puede dejar sin efecto la transmisión realizada a favor de un tercero. El derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Son correctas las afirmaciones a) y b).

La diferencia conceptual principal entre las figuras del tanteo y del retracto es: El momento temporal en que se produce una y otra: el retracto consiste en la facultad de adquirir con anterioridad a otro, y el tanteo consiste en la misma facultad pero ejercitada una vez la enajenación ya ha sido realizada. El momento temporal en que se produce una y otra: el tanteo consiste en la facultad de adquirir con anterioridad a otro, y el retracto consiste en la misma facultad pero ejercitada una vez la enajenación ya ha sido realizada. La valoración dineraria del bien o derecho del que se pretende su enajenación, así como el momento temporal de la misma y los titulares de tal derecho.

En caso de producirse retracto, ¿bastará con que el retrayente abone el mismo precio hecho efectivo por el tercero?. La mencionada opción de retracto no será posible una vez producida la enajenación. Sí, será suficiente y así lo contempla expresamente nuestro Código Civil. No, sino que además será necesario resarcirle de los gastos que le haya originado la abortada adquisición.

El plazo de ejercicio del retracto, según el Código Civil, determina que habrá de hacerse. Dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. Dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, en todo caso. Dentro de quince días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

La modalidad de retracto de comuneros o copropietarios, se caracteriza por lo siguiente: Los coherederos, en caso de que un heredero vendiera a un extraño su derecho a un extraño antes de la partición, podrán todos o cualquiera de ellos subrogarse en lugar del comprador, reembolsándole el precio de la compra, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se le haga saber. El dueño de una cosa podrá otorgar un derecho de preferencia en la adquisición al optante, a cambio de un precio que se conoce como prima o señal. El propietario de una cosa podrá ejercitar el derecho de retracto en caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás codueños o de alguno de ellos.

En el caso de derecho de retracto de comuneros o copropietarios, no se encuentran legitimados activamente para ejercitar el derecho de retracto como codueños: Los arrendatarios y los propietarios del suelo respecto de los del subsuelo y viceversa. Los usufructuarios respecto de los nudos propietarios, los cotitulares en las situaciones de propiedad horizontal o multipropiedad, además de los anteriores contemplados en la opción a). Los copropietarios que tengan una parte proporcional menor del 15% del total de la finca, además de los anteriores contemplados en la opción a) y b).

En cuanto al derecho de retracto de comuneros o copropietarios, si la enajenación de la cuota se realiza en favor de quien ya ostenta la condición de codueño: Los restantes copropietarios no tendrán derecho de retracto alguno. Tendrán derecho de retracto, en todo caso. Tendrá derecho de retracto conjunto con el resto de codueños, si los hubiera.

Existe conformidad doctrinal de que los comuneros o copropietarios podrán ejercitar el derecho de retracto respecto de: Cosas muebles. Inmuebles. Cosas muebles e inmuebles.

Juan es copropietario de una finca rústica, junto con sus tres hermanos, Pedro, Luis y Carmen, a partes iguales. En determinado momento, Luis enajena su parte a un tercero, y al enterarse Juan de ello, pretende ejercer legítimamente su derecho de retracto respecto a dicha cuota. Además, Ana posee una finca colindante a la porción de parcela que enajenó Luis, y cumple los requisitos para poder ejercer su derecho de retracto de colindante, lo cual piensa hacer. En este caso: El retracto de comuneros excluye el de colindantes sólo si se ejerce por todos los codueños, en este caso, como una acción conjunta. El retracto de colindantes excluye el de comuneros. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

Según nuestro Código Civil, “tendrán derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes…: ...cuando se trate de la venta de una finca urbana cuya cabida no exceda de dos hectáreas”. ...cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea". ...cuando se trate de la venta de una finca rústica o urbana cuya cabida no exceda de una hectárea”.

Para el derecho de retracto de colindantes, el Código Civil exige, entre otros requisitos: Que la finca objeto de retracto tenga una extensión o cabida inferior a una hectárea. Que las tierras colindantes puedan considerarse como una unidad física, sin que existan entre ellas lindes naturales o servidumbres aparentes constituidas en favor de otras fincas, además de que deber ser explotaciones agrarias. Son correctas las afirmaciones a) y b).

Si Eva y Clara, propietarias ambas de una finca cada una colindante a otra de la que se ha vendido una parte, pretendieran ejercer simultáneamente su derecho de retracto: El derecho de retraer es inversamente proporcional a la extensión de sus fincas, y si fuera igual, corresponderá a quien primero lo solicite. El derecho de retraer es proporcional a la extensión de sus fincas, y si fuera igual, corresponderá a quien primero lo solicite. El derecho de retraer es inversamente proporcional a la extensión de sus fincas, y si fuera igual, corresponderá decidir al dueño de la finca enajenada.

El Código Civil contempla específicamente en su articulado el derecho de retracto de: Comuneros o copropietarios, coadyuvantes y colindantes. Comuneros o copropietarios, colindantes, arrendatarios y usufructuarios. Comuneros o copropietarios, colindantes y coherederos.

Existe un momento determinante para el ejercicio del derecho de retracto de los coherederos, que es el de la partición de la herencia. Una vez producido este acontecimiento, el derecho de retracto de coherederos. Podrá ejercitarse válidamente tras constatarse cierta la partición, pues ya nada impedirá el ejercicio de tal derecho por quienes legítimamente cuentan con su parte de la herencia. No podrá ejercitarse válidamente una vez realizada la partición, pues cualquiera de los coherederos puede vender los bienes que le hayan correspondido sin que los demás puedan ejercitar retracto. No podrá ejercitarse válidamente porque no se puede dar el caso, ya que existe un precepto en el Código Civil que prohíbe expresamente la enajenación a un tercero de la parte que le corresponde a un coheredero si existieren otros coherederos.

En cuanto al posible ejercicio del derecho de retracto por parte de coherederos, dispone el Código Civil que, para el caso de que alguno de los herederos vendiere su derecho a un extraño, antes de la partición, podrán todos o cualquiera de los coherederos subrogarse en lugar del comprador, para lo que deberán: Reembolsarle el precio de la compra al comprador, con tal que lo verifiquen en término de un mes, a contar desde que esto se les haga saber. Reembolsarle el precio de la compra al coheredero que vendió su derecho, con tal que lo verifiquen en término de quince días, a contar desde que esto se les haga saber. Reembolsarle el precio de la compra al comprador, con tal que lo verifiquen en término de quince días, a contar desde que esto se les haga saber.

El Código Civil recoge una serie de derechos de adquisición preferente, como el tanteo y el retracto, en sus distintas variantes. Además, ¿existen otros derechos de adquisición preferente fuera del Código Civil?: Sí, existen y se encuentran regulados fuera del Código Civil, entre los que destacan los establecidos por las leyes especiales de arrendamiento. Sí, existen y se encuentran regulados fuera del Código Civil pero sólo en el caso de los establecidos por las leyes especiales de usufructo. Sí, pero no se encuentran regulados en ninguna clase de ley especial, sino que se remite a los usos y costumbres observados en regiones forales.

En la actualidad, se mantiene la regulación por leyes especiales de los derechos de tanteo y de retracto en favor del arrendatario de: Fincas rústicas. Fincas urbanas. Fincas rústicas y urbanas.

El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TR-LAU 1964) otorga tanto derecho de tanteo como de retracto al arrendatario de viviendas como a los de locales de negocio. Para ello, es requisito que: No es necesario ningún tipo de requisito especial, más que los genéricos contemplados en el Código. Se entiende perdida sólo si un tercero muestra títulos constitutivos contradictorios sobre la posesión de la misma. Se encuentren efectivamente ocupando el inmueble que tengan arrendado.

El Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TR-LAU 1964) otorga derechos de tanteo y retracto al: Arrendatario de vivienda y de locales de negocio. Arrendador de locales de negocio que vayan a ser traspasados por el arrendatario. Son correctas las afirmaciones a) y b).

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos otorga un derecho de adquisición preferente al arrendatario: En ningún caso. Salvo frente al codueño de la vivienda enajenada. Salvo frente al codueño de la vivienda enajenada o al titular de un retracto convencional inscrito en el Registro de la Propiedad.

El derecho de adquisición preferente del arrendatario, recogido por la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, tiene carácter: Imperativo, en todo caso. Imperativo sólo respecto de los arrendamientos de vivienda cuya duración sea inferior a cinco años, siendo en cambio un derecho renunciable en los arrendamientos de vivienda con duración pactada superior a cinco años. Renunciable, en todo caso.

Los arrendatarios de vivienda cuentan a su favor con una regulación específica en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, según la cual, el ejercicio del derecho de adquisición preferente de los mismos será imperativo o no, dependiendo de la duración pactada del arrendamiento de dicha vivienda. Así pues, el derecho de adquisición preferente del arrendatario sólo tendrá carácter imperativo respecto de los arrendamientos de vivienda cuya duración sea: Inferior a cinco años. Superior a cinco años. Inferior a diez años.

El derecho de opción, como concepto, se podría definir como: La facultad de adquisición preferente, por el que el titular del derecho, abonando un “tantundem”, puede dejar sin efecto la transmisión realizada a favor de un tercero. La facultad de preferencia en la adquisición concedida, en virtud de un contrato, a una persona a cambio de un precio que suele conocerse como “prima” o “señal” de la opción. La facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.

En el ejercicio del derecho de opción de compra. Ni concedente ni optante quedan obligados a vender ni comprar, respectivamente. Ambos concedente y optante quedan obligados a realizar el negocio estipulado, no pudiendo decidir ninguno sobre su derecho. El concedente del derecho de opción queda obligado a vender y es el optante quien decidirá si compra o no.

El Código Civil no se refiere específicamente al contrato de opción de compra. No obstante, el Reglamento Hipotecario contempla unos requisitos para la inscripción del contrato de opción de compra, que cabe entender respecto de: Sólo los bienes muebles. Los bienes muebles e inmuebles. Sólo los bienes inmuebles.

Según establece el Reglamento Hipotecario, el contrato de opción de compra será inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción, reúna las siguientes: Convenio expreso de las partes para que se inscriba; precio estipulado para la adquisición de la finca y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción; y el plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. Convenio expreso de las partes para que se inscriba; precio estipulado para la adquisición de la finca y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción; y el plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cinco años. Convenio expreso de las partes para que se inscriba y precio estipulado para la adquisición de la finca y en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.

Sobre el derecho de retracto relativo a bienes inmuebles, es correcto afirmar que: Según la Jurisprudencia el retrayente ha de abonar el precio que se hiciera constar en la escritura, aunque el comprador retraído probara que pagó un precio superior. Según la Jurisprudencia basta con manifestar la voluntad de ejercer el retracto dentro del plazo que resulte aplicable, aunque el precio conocido por el retrayente se pague o consigne cuando dicho plazo ya hubiera transcurrido. Según el Código Civil, el retracto de comuneros excluye al de colindantes.