Examen Inmobiliario 2023

1. En el sistema registral francés, las mutaciones jurídico-reales requieren su transcripción en el Registro, que tiene carácter constitutivo. En el sistema alemán, las mutaciones jurídico-reales requieren por su inscripción en el Registro, que tiene un carácter constitutivo. En el sistema australiano o del Acta Torrent las mutaciones juridico-reales requieren su inscripción en el Registro, que tiene un carácter constitutivo. En el sistema español, las mutaciones jurídico-reales, como regla general, las mutaciones jurídico-reales no requieren su inscripción en el Registro, que tiene carácter declarativo.

2. La publicidad de los derechos reales sobre bienes muebles se manifiesta por la posesión, como regla general. La publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles se manifiesta por la inscripción en el Registro de la Propiedad, como regla general. Los Libros principales del Registro son el Libro de inscripciones Y el Libro Diario. Los libros auxiliares del Registro son el Libro de incapacitados, de Inventarios y de Estadística.

3. El principio de especificación tiene como manifestaciones. (i) la determinación de la finca, (ii) la determinación del derecho, (iii) la determinación de los sujetos, (iv) determinación del titulo y (v) determinación del asiento. El registro de la propiedad español es un sistema de fincas o de folio real, que el registrador debe abrir un folio a cada finca, reservando un número de asiento prudencial, atendiendo el trafico de su circunscripción. La inscripción de una finca en el registro de la propiedad se denomina inmatriculación y suele ser la de dominio. Una finca en sentido ordinario es un trozo de superficie terrestre, edificado cerrado por una linea poligonal y que es objeto de derecho de la propiedad.

4. Son fincas especiales las fincas discontinuas, el derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles para uso turístico y las concesiones administrativas, entre otras. Son fincas especiales las concesiones administrativas y los bienes inmuebles demaniales, entre otras. Son fincas especiales los complejos inmobiliarios privados Y los pisos en régimen de propiedad horizontal, entre otras. Son fincas especiales las cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos y los aprovechamientos urbanísticos, entre otras.

5. Se pretende que la descripción fisica de las fincas que conste en el Registro este coordinada con la catastral, pero en la actualidad esa coincidencia no se produce en todas las fincas. Para la inmatriculación de una finca en el Registro se debe acompañar al titulo la base gráfica catastral o urbanística y el plano topográfico, como regla general. Corresponde al encargado de coordinación registral oficiar al Catastro para que verifique la corrección de la base gráfica catastral de la finca cuya matriculación se ruega. En caso de que un titular registral manifieste que la descripción catastral no se corresponde con la realidad física de la finca, deberá aportar, además de la certificación catastral descriptiva y gráfica, una representación georreferenciada alternativa.

6. La agrupación es la operación por la que dos o más fincas inscritas, cada una en su follo,se reúnen para formar una sola, de forma que las fincas agrupadas se extinguen y sus folios se cierran. La agregación es la incorporación a una finca registral de otra cuya hora se cierra o de una porción de otra de la que se segrega modificándose la descripción de ésta. La hoja de la finca a la que se produce la agregación permanece abierta, pero su descripción debe modificarse. La división es la operación que da lugar a la separación de dos fincas, de forma que se abre un folio registral a cada una de las fincas resultantes, manteniéndose abierta la finca matriz donde se anotará la división efectuada. La segregación es la separación de una parte de una finca bien para formar una nueva para unirse a otra. Si la parte segregada da lugar a la formación de una nueva finca, se abre un folio a ésta Y se modifica la descripción de la finca de origen.

7. En la agrupación, la porción segregada o la finca que se agrupa no puede medir más de 1/5 parte de la extensión de la finca a la que se incorpora. En la segregación, la porción segregada para constituir una finca independiente o agruparse a otra no puede medir más de 1/5 de la extensión de la finca de la que se segrega. La inscripción de una finca en régimen de propiedad horizontal requiere también que previamente se haya inscrito el edificio en su conjunto. La inscripción de los bienes inmuebles demaniales es obligatoria.

8. Como regla general, para que un titulo tenga acceso al Registro de la Propiedad debe haber sido otorgado ante un Notario, emitido por una autoridad judicial o por una autoridad administrativa. Los contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles son inscribibles cuando su duración es superior a cinco años. Como regla general, sólo son inscribibles los títulos que hagan referencia a constitución, extinción o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles. Las prohibiciones de disponer son inscribibles si han sido impuestas por un testador o donante, es decir, a título gratuito, pero no sí han sido puestas en una transmisión a título oneroso.

9. Son inscribibles las condiciones, sean suspensivas o resolutorias, a las que se supedite la eficacia de la mutación jurídico-real sobre el bien inmueble. La expresión del aplazamiento de pago en la inscripción no surte efecto contra tercero, salve que se haya atribuido al impago el carácter de condición resolutoria. La inmatriculación de una finca puede producirse mediante expediente de dominio. La inmatriculación de una finca puede producirse en virtud de un titulo público traslativo otorgado por persona que acredite haber adquirido a su vez la propiedad al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público.

10. Los bienes inmuebles que carecen de dueño pertenecen a la administración general del Estado ex lege y no pueden ser adquiridos por ocupación. Las administraciones públicas no están obligadas a inscribir los bienes inmuebles de que sean titulares. Las administraciones públicas pueden inmatricular los bienes inmuebles de que sean titulares en virtud de certificaciones de dominio. Los bienes inmuebles pertenecientes a las administraciones públicas que carecen de dueño pertenecen a la administración general del Estado ex lege, pero pueden ser adquiridos por usucapión salvo que se trate de bienes demaniales.

11. En un supuesto de doble inmatriculación, el conflicto entre dos terceros registrales se resuelve a favor del que traiga su derecho de la hoja registral abierta en primer lugar. Como regla general, no se inscriben en el Registro de la Propiedad las estipulaciones, pactos y cláusulas de la escritura que carezcan de trascendencia real. El principio de rogación exige que el procedimiento registral se inicie a instancia de parte interesa de manera expresa. La calificación registral está relacionada con el principio de legalidad.

13. El principio de tracto sucesivo requiere para que la persona que otorgue el acto dispositivo a inscribir se halle previamente inscrito o anotado. La reanudación del tracto sucesivo solo puede realizarse mediante la inscripción de los títulos sucesivos que permiten verificar al Registrador la relacion entre el el titular registral y el ultimo adquiriente. La calificación del registrador puede impugnarse mediante recurso gubernativo ante la DGRN o bien ante el Juzgado de Primera Instancia. Sin perjuicio de la calificación registral, los interesados pueden contender sobre validez o nulidad del titulo a efectos de su inscripción, solicitando del juez que se cancele la inscripción contradictoria.

14. El principio de prioridad registral produce un efecto excluyente o de cierre registral si los derechos reales en conflicto son de imposible concurrencia. El principio de prioridad registral produce un efecto en cuanto al rango de los derechos,si los derechos reales en conflicto son compatibles entre sí. El principio de prioridad registral impide que puedan constituir dos derechos de hipoteca a favor de distintas entidades financieras sobre una misma finca sin el consentimiento del primer acreedor hipotecario. EI donatario de un bien inmueble inscrito en el Registro goza de la misma protección registral que tuviera su causante.

15. La posposición de rango registral es la permuta de dos derechos reales consecutivos y precisamente por esta consecutividad, sólo requiere el consentimiento de sus titulares. EI principio de fe pública registral otorga protección al comprador o donatario que adquiere un derecho de titular registral, de buena fe, una vez que haya inscrito su adquisición, aunque después se anule o resuelva el derecho del transmitente por causas que no consten el Registro de la Propiedad. La buene fe en el tercero registral se presume siempre salvo prueba en contrario, es decir, el que alegue la mala fe del tercero registral deberá probarla. Si la calificación del registrador considera que una falta es subsanable, la subsanación deberá producirse durante la vigencia del asiento de presentación (o, en su caso, de prorrogas).

16. El principio de legitimación registral dispone, a todos los efectos legales, se presume que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo y que tenga inscritos el dominio de los inmuebles y derechos reales tiene la posesion de los mismos. La presunción de exactitud del principio de legitimación registral afecta, en principio, a los derechos, pero si, se ha producido la coordinación gráfica con el catastro y se ha inscrito la representación gráfica de la finca en el Registro, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación gráfica expresada en la representación gráfica de la finca que ha quedado incorporada al folio real. No puede entablarse una acción contradictoria del dominio del inmueble que conste en una inscripción, sin reclamar expresamente, antes o simultaneamente, la nulidad o cancelación de la inscripción, sin que pueda entenderse implicitamente formulada esta reclamación en el ejercicio de la acción. La presunción del principlo de legitimación es "iuris tantum" Y. a efectos procesales, determina que la carga de la prueba de la inexactitud registral corresponde a quien la alega.

17. Es considerado tercero hipotecario Y goce de la Los requisitos para que un tercero sea adquiera de titular registral; (ii) a título protección del articulo 34 de la LH son que i) oneroso; (ii) Y de buena fe. El adquirente a titulo gratuito no es considerado tercero registral, pero, si hubiera adquirido de uno, goza de la misma protección que éste. EI tercero hipotecario o registral debe ser mantenido en su adquisición, aunque se resuelva el derecho del transmitente por causa que no conste en el Registro. Si la inmatriculación de la finca se hubiera producido en virtud de certificación administrativa de titularidad de dominio, la protección del tercero hipotecario no producirá efecto hasta transcurrido dos años desde la fecha de la inmatriculación.

18. A los efectos de la usucapión "secundum tabulas", se presumirá, en favor del titular inscrito, que es justo título la inscripción, Y que aquél ha poseído la finca pública, pacífica e ininterrumpidamente y de buena fe, durante el tiempo de vigencia del mismo y de sus antecesores. La usucapión contra el titular registral que no tenga la condición de tercero se computará conforme a las normas generales civiles. El tercero registral que adquiera antes de consumarse la usucapión dispone del plazo de un año para interrumpirla. El tercero registral que adquiera una vez consumada la usucapión dispone del plazo de un año desde la adquisición para interrumpir la posesión del que ha usucapido reclamar su adquisición "a non domino" .

19. La demanda contradictoria de la titularidad registral puede hacerse constar mediante anotación preventiva. El embargo decretado en un procedimiento ejecutivo puede ser objeto de anotación preventiva. Las anotaciones preventivas son inscripciones temporales sujetas a un plazo de caducidad de cuatro años susceptibles de una prórroga adicional de otros cuatro años. Si la anotación preventiva se convierte en inscripción, los efectos de ésta se retrotraen al momento en que se practicó el asiendo de presentación de la anotación preventiva.

20. La nota marginal es un asiento accesorio que se practica al margen de otro. La cancelación de un derecho produce un efecto de presunción "iuris et de iure" de que el derecho no existe. El procedimiento de liberación de gravámenes tiene por objeto rectificar la inexactitud relativa a la extinción de un derecho inscrito o anotado. En ningún caso la rectificación del Registro afecta los derechos del tercero hipotecario.

21. La publicidad formal a través de la exhibición de libros del Registro puede hacerse a través de fotocopias del mismo. La nota simple informativa consiste en la reproducción en extracto (si así lo solicita) delcontenido de los asientos vigentes. Las certificaciones del Registro pueden ser literales (si se solicitan) o de relación, que aportan información sobre el contenido del Registro bajo la fe del Registrador, por lo que tienen la naturaleza de documento público. Las certificaciones con información continuada imponen al Registrador la obligación de informar sobre los asientos de presentación posteriores a la expedición de la primera certificación durante los 60 días naturales siguientes.

22. El término inscripción en sentido amplio comprende cualquier asiento que se practique en el Registro de la Propiedad. La práctica del asiento del derecho de hipoteca y de superficie tienen carácter constitutivo y son necesarios para el nacimiento del derecho. El término inscripción en sentido restringido es un asiento principal, definitivo y positi que se practica en el Registro de la Propiedad. La práctica de los asientos en el Registro de la Propiedad, como regla general, obligatoria y necesaria para la transmisión del derecho real.

23. La propiedad de un bien inmueble se puede adquirir por consecuencia de contratos transmisivos del dominio mediante la tradición. De conformidad con la teoría del tituio y el modo, para transmitir la propiedad de un bien Inmueble se requlere un titulo, la tradición y su inscripción en el Registro de la Propiedad. De conformidad con la teoria del titulo Y el modo, para transmitir la propiedad de un bien inmueble, se requiere de un título de adquisición y de un modo de adquisición. De conformidad con la teoría del titulo Y el modo la propiedad de un bien inmueble se puede adquirir mediante un contrato de compraventa o permuta y mediante la entrega de la cosa.

24. La inscripción del derecho de propiedad a favor de un donatario puede ser declarada nula por sentencia que aprecie que la donación no se realizó mediante escritura pública. La anulación del derecho de propiedad del donante no afecta al donatario si éste tiene la condición de tercero registral. El asiento relativo a un contrato en el Registro de la Propiedad no convalida el contrato, si este es nulo. La declaración de nulidad del derecho del transmitente inscrito en el Registro no perjudica la adquisición de la propiedad por el tercero registral.