Banco de Preguntas Avanzado sobre Valoración y Financiación

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¿Cómo se calcula el flujo relevante en el cálculo de flujos de caja si una inversión sustituye a una actividad previa?. Sumando los cobros de la nueva inversión y los de la actividad previa. Utilizando el Flujo Incremental (flujo con proyecto - flujo sin proyecto). Despreciando la actividad previa, ya que los costes hundidos no cuentan. Restando únicamente la amortización de la actividad previa.

¿Qué es cierto respecto al Payback Dinámico?. Siempre será menor (más rápido) que el Payback Estático. Acumula los flujos de caja sin tener en cuenta la tasa de actualización. Actualiza cada flujo de caja a la tasa exigida y luego los acumula. Sustituye al VAN como medida principal de creación de valor total.

¿Cuál es la diferencia fundamental entre un "gasto" y un "pago" en la elaboración de flujos financieros?. El gasto es el consumo del recurso y el pago es la salida efectiva de dinero. El gasto incluye IVA y el pago no. Son sinónimos a efectos del cálculo del VAN. El pago nace como obligación y el gasto es la salida de tesorería.

Si disponemos de una subvención a la renta (tipo PAC), ¿dónde debe incluirse?. Exclusivamente en el plan financiero como un ingreso de capital. En los cobros de explotación, formando parte de los flujos del proyecto. Restándola de la inversión inicial en el año o. No se incluye ni en el proyecto ni en el plan financiero.

En un préstamo por el sistema de anualidad constante (método francés), ¿qué característica se cumple?. La amortización del principal es la misma todos los años. Al principio se paga mayor proporción de intereses y menor de principal. Solo se pagan intereses hasta el final de la vida del préstamo. La cuota total disminuye año a año conforme baja el capital pendiente.

Si el Banco c/c anual (flujo de tesorería del año) es negativo en el año 3 de nuestro plan financiero, ¿qué puede ser cierto?. El proyecto es financieramente inviable y debe rechazarse. La rentabilidad económica del proyecto (VAN) pasa a ser negativa. La financiación puede ser viable si el saldo acumulado de tesorería sigue siendo positivo. Debemos recalcular la TIR restando ese déficit.

¿Qué indicador financiero puede dar lugar a múltiples resultados o a ninguno en caso de flujos de caja no convencionales?. El Valor Actual Neto (VAN). El Beneficio / Inversión (B/I). El Payback dinámico. La Tasa Interna de Rentabilidad (TIR).

Si los flujos de caja están proyectados en "euros corrientes", ¿qué se asume?. No tienen incorporada la inflación futura. Deben actualizarse obligatoriamente utilizando una tasa real. Tienen incorporada la inflación y deben actualizarse con una tasa nominal. Representan el poder adquisitivo del año o.

En la fórmula del CMPC (Coste Medio Ponderado del Capital), el coste de la deuda se multiplica por (1 - T) porque: El principal del préstamo desgrava en el Impuesto de Sociedades. Los intereses financieros son un gasto deducible que genera un ahorro fiscal. Los dividendos pagados a los accionistas están exentos de impuestos. Compensa el efecto de la inflación (Relación de Fisher).

¿Cuál es el riesgo de incorporar una prima de riesgo elevada en la tasa de descuento si ya hemos construido escenarios pesimistas en los flujos?. Ninguno, aumenta la fiabilidad matemática del VAN. Podríamos estar penalizando dos veces el mismo riesgo, rechazando proyectos viables. Generaría múltiples Tasas Internas de Rentabilidad. Haría que el ahorro fiscal de la amortización fuera negativo.

¿Qué norma regula las tasaciones de inmuebles para finalidades financieras y garantía hipotecaria?. La Orden ECO/805/2003. La Ley de Expropiación Forzosa (LEF). El Real Decreto Legislativo 7/2015 (Ley del Suelo). La Norma Granada.

Para la liquidación de ciertos impuestos (como ITP y AJD o Sucesiones), ¿qué magnitud fijada por Catastro se suele utilizar?. El valor de reposición bruto. El Valor de Referencia. El Justiprecio. El valor legal del suelo rural.

Al valorar una finca rústica para una división hereditaria (interés privado), ¿qué se debe tener en cuenta?. La suma del valor de las partes siempre será igual al valor del conjunto original. Se utiliza exclusivamente el método de coste de reposición. Debe valorarse el conjunto antes de dividirlo y comprobar las unidades mínimas de cultivo. La fecha de valoración carece de importancia.

En el método baricéntrico, la relación agregada entre precios y características supone geométricamente que: Existe una relación cuadrática entre precio y superficie. La recta de regresión tiene un término independiente muy elevado. Los testigos con menores características influyen más en el resultado. Existe una relación proporcional y la recta pasa por el origen (sin término independiente).

Una limitación fundamental del método de los Valores Típicos mediante suma simple es: Concede el mismo peso implícito a todas las características evaluadas. Solo admite testigos con la misma superficie exacta. Multiplica los coeficientes en lugar de sumarlos. Exige obligatoriamente conocer el margen bruto contable.

Si en el método de los ratios obtenemos un cociente individual extremo en una de las fincas testigo, ¿qué significa?. El método baricéntrico lo suavizará, pero en el de ratios desplazará la media al darle el mismo peso. El método de ratios lo elimina automáticamente mediante la mediana. Significa que esa finca tiene cargas urbanísticas. El ratio extremo indica que la finca es la más comparable.

En la Ley del Suelo, si se opta por estimar la renta mediante la "vía subsidiaria del canon", ¿cómo se procede?. Se descuentan los gastos del canon cobrado. La renta es el Canon más el valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendatario. Se capitaliza el canon utilizando la TIR del proyecto. Se divide el canon por el Coste Medio Ponderado de Capital (CMPC).

Al valorar una plantación en un año intermedio (m), el "Valor del Vuelo" se define como: El valor del suelo desnudo menos el coste de arranque de la plantación. La suma de todas las rentas pasadas capitalizadas hasta el año m. La diferencia entre el valor del conjunto (Vm) y el valor del suelo desnudo (Vs). El valor residual de la madera al final del ciclo productivo.

Respecto a la tasa normativa de capitalización de la Ley del Suelo, esta se basa en: La rentabilidad de las Letras del Tesoro a 12 meses. La rentabilidad media de las Obligaciones del Estado a 30 años de los últimos 3 años. El EURIBOR más un diferencial por riesgo agrario del 2%. La tasa interna de rentabilidad media del sector agroalimentario (MAPA).

En la valoración de frutos pendientes, si estamos en la "primera fase" (ej. recién sembrado), el valor se estima: Exclusivamente por los ingresos esperados de la venta futura. Sumando los costes ya realizados más los intereses (coste de oportunidad) generados hasta la fecha. Mediante el margen bruto capitalizado a la tasa libre de riesgo. Como el 50% del valor del suelo desnudo.

En el enfoque de la Orden ECO, al proyectar los flujos de caja imputables al inmueble, ¿qué se asume?. Se asume que el propietario realiza todas las labores mecánicas. Se excluyen los costes de maquinaria considerándolos servicios contratados a terceros. Se suman los salarios del empresario agrícola como mayor rentabilidad del terreno. Se aplica directamente la renta catastral multiplicada por un coeficiente municipal.

Según la Norma Granada, ¿cuál es el procedimiento general para valorar un árbol de un parque del que NO existe equivalente en vivero (no sustituible)?. Sumar los costes de plantación, poda y mantenimiento del alcorque actualizados. Utilizar una ecuación tamaño-precio para hallar el valor básico (Vb) y corregirlo mediante factores intrínsecos y extrínsecos. Capitalizar la renta maderera que producirá el árbol al final de su ciclo. Estimar el valor del árbol en base exclusivamente a su diámetro y multiplicarlo por el salario mínimo.

En el factor de Biodiversidad (regla 10/20/30) de la Norma Granada, se alcanza la máxima puntuación (B=0,6) si: La especie es invasora y domina el parque. La representación de la especie, el género y la familia están todos por encima del umbral del 30%. La especie representa <10%, el género <20% y la familia <30% en el inventario. El árbol es el único ejemplar en toda la comunidad autónoma.

En el cálculo de los factores intrínsecos (BI), el bloque Estructural (BIE) evalúa aspectos como: Raíces, inclinación del tronco, cavidades y ramas. Emisiones de COV, sombra y alergenicidad. Enfermedades, ramas secas y exudaciones (esto es Sanidad BIES). Ubicación en vía pública, parque o jardín (esto es Localización BEL).

Para hallar el valor básico (Vb) de un árbol no sustituible, el parámetro lambda (λ) representa: La constante de crecimiento anual del árbol. La media de precios en al menos tres viveros de la zona para un tamaño de referencia. La vida útil remanente del ejemplar. El porcentaje previsible de éxito de arraigo en caso de trasplante.