Derecho Civil III

El ordenamiento jurídico español exige la concurrencia de título y modo para la adquisición derivativa del dominio. En relación con el "título" y la teoría de la causa, ¿cuál de las siguientes afirmaciones es correcta?. Se admiten los negocios traslativos abstractos, produciendo efectos sin necesidad de atender a causa alguna si así lo pactan libremente las partes. En el ordenamiento español no existen los negocios abstractos, por lo que quien transmite una cosa a otro debe hacerlo fundamentado en un negocio causal (típico o atípico) permitido por la ley. La intención ilícita de las partes nunca afecta a la validez del contrato traslativo, siempre que concurran los elementos de consentimiento y objeto. La expresión de una causa falsa en los contratos no acarrea la nulidad del negocio jurídico si posteriormente se produce la entrega material del bien.

El Derecho español reconoce diversas formas espiritualizadas y fingidas de tradición para agilizar las transmisiones. ¿En qué figura jurídica se encuadra el supuesto en el que el adquirente ya tiene la cosa en su poder por un título distinto, como por ejemplo siendo previamente arrendatario de la misma?. Tradición instrumental. Tradición simbólica. Constitutum possessorium. Tradición brevi manu.

Respecto a la validez de la venta de cosa ajena en el Derecho español, y de acuerdo con la doctrina y jurisprudencia mayoritarias, se ha establecido que: Es un contrato nulo de pleno derecho por falta de objeto, no generando obligaciones entre las partes ni existiendo el saneamiento por evicción. Es un negocio jurídico plenamente válido que transmite instantáneamente la propiedad al comprador por el mero consentimiento, amparado en el artículo 609 CC. El contrato es válido como relación obligacional generadora de compromisos, pero la falta de poder de disposición del vendedor sobre la cosa impide que la tradición sea válida para transmitir la propiedad. Constituye un supuesto excepcional de tradición instrumental automática que purga de manera inmediata cualquier defecto de titularidad previa del vendedor.

En el marco de la doble venta y la protección del tercero hipotecario, ¿cuál es el postulado central de la "tesis dualista" respecto a la aplicación de los artículos 32 y 34 de la Ley Hipotecaria (LH)?. Considera que el único tercero protegido por la legislación registral es el del artículo 34 LH, siendo el artículo 32 una mera subespecie que requiere los mismos presupuestos de buena fe y título oneroso. Entiende que el artículo 32 LH resuelve un conflicto o colisión entre titulaciones válidas, otorgando preferencia al titular inscrito por exigencias de seguridad en el tráfico, sin exigirle reunir todos los requisitos del artículo 34 LH. Afirma que la protección registral en casos de doble venta depende exclusivamente de que la finca objeto del contrato se encuentre previamente inmatriculada a nombre del Estado. Sostiene que la inscripción en el registro de la segunda venta convalida automáticamente la ineficacia de un contrato que sería nulo por falta de causa u objeto.

El principio de prioridad registral distingue entre una eficacia excluyente y una eficacia preferente, dependiendo del tipo de incompatibilidad. ¿Qué efecto material produce la "incompatibilidad relativa" entre un título anticipado y un título rezagado?. Provoca el cierre registral absoluto para el título rezagado, denegándose de plano su inscripción en el Registro de la Propiedad. Genera la nulidad civil del derecho real que contiene el título rezagado al carecer su transmitente de poder de disposición. Permite al título rezagado acceder al registro sin que se le cierren los libros, pero quedando siempre subordinado jerárquicamente al rango real prioritario del título anticipado. Exige la cancelación del título anticipado si el adquirente rezagado demuestra judicialmente haber pagado un mayor precio por la adquisición.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria consagra el principio de fe pública registral, protegiendo al tercero que adquiere confiando en el registro. En relación con las adquisiciones a título gratuito, ¿qué establece expresamente este precepto?. El adquirente a título gratuito goza de una protección jurídica superior por razones de equidad y protección de la buena fe. Queda plenamente protegido frente a terceros siempre que inscriba su derecho y desconozca la inexactitud del registro. El adquirente a título gratuito no gozará de mayor protección registral que la que tuviese su causante o transferente, al no producirse un sacrificio patrimonial en su adquisición. Debe probar activamente el estado de conciencia de su transmitente mediante un procedimiento declarativo antes de inscribir.

Existen excepciones temporales a la aplicación de la fe pública registral que los profesionales deben conocer. En el contexto de las inmatriculaciones de fincas, ¿qué limitación impone el artículo 207 de la Ley Hipotecaria?. Prohíbe totalmente la inscripción de cualquier derecho real limitativo del dominio durante los cinco primeros años desde la inmatriculación. Suspende cautelarmente la protección del artículo 34 LH durante dos años desde la inmatriculación, evitando que los terceros adquirentes gocen de fe pública frente a acciones de nulidad o frente a verdaderos titulares extrarregistrales. Exige que el titular inmatriculante preste obligatoriamente una fianza equivalente al valor de tasación del inmueble para responder ante terceros. Convierte a los tribunales penales en el órgano exclusivo para calificar la buena fe del tercer adquirente durante la primera década.

Durante la ejecución de una hipoteca o de un embargo judicial, la mecánica de los estados de cargas obedece a reglas estrictas. Si en una finca con múltiples gravámenes se ejecuta una carga anterior, ¿qué ocurre con los asientos y anotaciones posteriores en la serie registral?. Se mantienen inalterados de forma perenne, debiendo el rematante subrogarse legalmente en todas las deudas posteriores. Pierden su rango registral originario, pero se transforman de manera automática en derechos reales de usufructo sobre la finca adjudicada. Pasan a ser cargas preferentes, obligando al adjudicatario a consignar judicialmente el valor total de la finca. Se cancelan todas las cargas y derechos posteriores al asiento que se ejecuta, adquiriendo el rematante la finca libre de dichos gravámenes.

Las realidades extrarregistrales pueden suponer una amenaza material para la protección que brinda el Registro. En el caso específico de la venta de una vivienda cuyo contrato de arrendamiento urbano no consta inscrito, ¿cómo se ve afectado el adquirente protegido según la legislación especial?. El adquirente amparado en el artículo 34 LH extingue el arrendamiento de forma automática por falta de publicidad registral oponible. El adquirente quedará subrogado imperativamente en los derechos y obligaciones del arrendador, claudicando la fe pública registral del artículo 34 LH ante esta carga extrarregistral. El arrendatario es desahuciado de manera inmediata, pero adquiere un derecho de indemnización contra el Estado por el defecto registral. El contrato de arrendamiento se transforma por ministerio de la ley en un derecho de habitación vitalicio a favor del inquilino.

En relación con la fuerza dominical de la tradición de los bienes muebles (artículo 464 del Código Civil), ¿cuál es la principal aportación de la interpretación "germanista" consolidada por gran parte de la jurisprudencia moderna?. Entiende que la posesión de buena fe es meramente un justo título civil que permite adquirir la propiedad mediante la usucapión ordinaria tras tres años. Faculta al dueño originario para reivindicar la cosa mueble en cualquier circunstancia en que la haya perdido de vista, protegiendo siempre el título frente a la posesión. Consagra que el adquirente posesorio de buena fe obtiene un título irreivindicable, limitando la excepción de "privación ilegal" exclusivamente a casos de sustracción delictiva (robo o hurto), y dejando fuera el abuso de confianza. Aplica la regla de irreivindicabilidad solo a las transacciones mercantiles, anulando su efecto en el ámbito del derecho civil puro.