Tema 16. OL. Leasing inmobiliario

El arrendamiento financiero inmobiliario supone las siguientes operaciones: 1º.- Adquisición del inmueble por la empresa de leasing. 2º.- Arrendamiento financiero entre la empresa de leasing y el arrendatario financiero. 3º.- Ejercicio de la opción de compra y adquisición del inmueble por el arrendador financiero.

Desde el punto de vista sustantivo y por sus repercusiones fiscales deben destacarse los siguientes aspectos: a) El arrendamiento financiero se considera como un contrato típico, nominado y unitario, que comprende tanto el arrendamiento como la opción de compra aneja al mismo y la adquisición derivada de su ejercicio. b) El arrendamiento financiero se considera como un contrato atípico, innominado y unitario, que comprende tanto el arrendamiento como la opción de compra aneja al mismo y la adquisición derivada de su ejercicio. c) Tanto el arrendamiento financiero como el ejercicio de la opción de compra son susceptibles de acceso al RP siempre que se formalicen en escritura pública. d) Tanto el arrendamiento financiero como el ejercicio de la opción de compra son susceptibles de acceso al RP, se formalicen en escritura pública o dto. privado.

La adquisición del inmueble por la empresa de leasing puede resultar no sujeta a IVA, sujeta y exenta a IVA o sujeta no exenta: 1. Resulta no sujeta a IVA cuando el transmitente no es sujeto pasivo de IVA, por lo que resulta sujeta a TPO. 2. Resulta sujeta y exenta de IVA cuando el transmitente es sujeto pasivo de IVA y el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial, pero la transmisión no constituye una primera entrega de edificación terminada. En este caso resulta sujeta a TPO, salvo renuncia a la exención en el IVA. 3. Resulta sujeta y no exenta de IVA, cuando el transmitente es sujeto pasivo de IVA, el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial y la transmisión si constituye una primera entrega de edificación terminada. En este caso resulta sujeta a AJD al formalizarse en dto. privado.

Relaciona a que se encuentra sujeto cada caso. No sujeta a IVA cuando el transmitente no es sujeto pasivo de IVA; o sujeta y exenta cuando el transmitente es sujeto pasivo de IVA y el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial pero la transmisión no constituye una primera entrega de edificación terminada. Sujeta y exenta de IVA cuando el transmitente es sujeto pasivo de IVA y el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial pero la transmisión no constituye una primera entrega de edificación terminada. Resulta sujeta y no exenta de IVA, cuando el transmitente es sujeto pasivo de IVA, el inmueble forma parte de su patrimonio empresarial y la transmisión si constituye una primera entrega de edificación terminada.

Arrendamiento financiero. 1. El contrato de arrendamiento financiero es SIEMPRE una operación sujeta y no exenta del IVA. 2. Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales a título oneroso con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, salvo si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen. 3. Se reputarán empresarios o profesionales a "quienes efectúen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo. 4. En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

El art. 20.uno.22º de la ley 37/1992 establece tres supuestos de exclusión a la procedencia de la exención que regula. 1. En particular, el 1º de ellos (letra a) se refiere a "las entregas de edificaciones efectuadas en el ejercicio de la opción de compra inherente a un contrato de arrendamiento, por empresas dedicadas habitualmente a realizar operaciones de arrendamiento financiero". A estos efectos, el compromiso de ejercitar la opción de compra frente al arrendador se asimilará al ejercicio de la opción de compra. 2. Los contratos de arrendamiento financiero referidos tendrán una duración mínima de 15 años. Entendiendo además que dicha opción de compra se ejercite transcurrido al menos este plazo de 15 años. 3. A estos efectos, el plazo mínimo de 15 años se computará desde el inicio del contrato de arrendamiento financiero con independencia de que, con posterioridad, tal y como se señaló en la consulta vinculante de la Dirección General de Tributos de 4 de abril de 2016, que existan subrogaciones en la posición de cualquiera de las partes intervinientes en el mismo.

Adquisición derivada del ejercicio de la opción de compra. (señala la/s falsa/s). 1. Es una entrega de bienes sujeta y no exenta en todo caso del IVA, por tanto: - Puede resultar sujeta a TPO. - Queda sujeta a AJD al formalizarse en escritura pública. 2. La cuestión más discutida es la determinación de la base imponible en AJD de la adquisición derivada del ejercicio de la opción de compra. La sentencia del TSJ de Cataluña de 28 de octubre de 1994 y la resolución del TEAC de 6 de noviembre de 1998 consideran que la base imponible es el importe total satisfecho por el arrendatario-adquirente, excluidas las cuotas satisfechas en concepto de arrendamiento. 3. La Dirección General de Tributos en consulta vinculante de 4 de octubre de 2017 establece que "Los contratos de arrendamiento financiero que tienen por objeto bienes inmuebles deben documentarse en dos escrituras públicas: - una, por la constitución de los contratos; - otra por el ejercicio de la opción de compra, para su inscripción en el RP.

Más adquisición derivada del ejercicio de la opción de compra. 1. Dichas escritura públicas, que tienen por objeto cantidades, cumplen todos los requisitos previstos en el art. 31.2 del texto refundido de la ley del I.T.P. y A.J.D. aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de1993), para QUEDAR SUJETOS a la cuota gradual de la modalidad de A.J.D., dtos. notariales, de dicho impuesto. 2. La base imponible de la mencionada cuota gradual, según el art. 30.1 del texto refundido de la ley del impuesto, debe integrarse por el valor fiscal, es decir, la cantidad o cosa valuable. 3. Al haberse satisfecho ya al constituirse el arrendamiento por la primera escritura, la cuota gradual por AJD por todas las cantidades correspondientes a las cuotas periódicas, (salvo por el valor residual) en la escritura pública que documente el ejercicio de la opción de compra, la base imponible, deberá limitarse al valor por el que se ejercite la misma.

Cesión onerosa de contratos de arrendamiento financiero vigentes. 1. La cesión de un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra supone que el cesionario adquiera conjuntamente el derecho de arrendamiento del bien durante el plazo restante y el de adquirirlo por medio del ejercicio de la opción de compra. 2. Tal cesión como indica la consulta de la DGT de 11 de abril de 2007 supone una prestación de servicios sujeta al IVA, al realizarse por un sujeto pasivo de IVA respecto de los derechos de arrendamiento financiero que están afectos a su actividad, aunque hubiera cesado en la misma y aunque hubieran sido desafectados previamente de dicho patrimonio empresarial. 3. En consecuencia, el titular inicial del arrendamiento-cedente deberá repercutir el IVA, siendo la base imponible el importe total de la contraprestación. 4. En cuanto a la cuota gradual de AJD, entiende la DGT que la base imponible está constituida exclusivamente por la cuantía del importe del ejercicio de la opción de compra, sin que deban incluirse las cuantías correspondientes a las cuotas del arrendamiento, puesto que para adquirir el inmueble y constituirse el arrendamiento financiero ya se declararon y pagaron las cuotas de las mismas.