Tema 33. La Hipoteca (III)

Procedimientos de ejecución de la hipoteca. 1. La hipoteca es un DERECHO REAL DE GARANTIA donde coexisten: - Una responsabilidad PATRIMONIAL UNIVERSAL (art. 105 LH) nacida de la relación personal, que da lugar a una acción de naturaleza real; - La responsabilidad REAL, nacida de la hipoteca, por la sujeción directa e inmediata de los bienes, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación garantizada (art. 104 LH). Esa responsabilidad origina una acción real. 2. De esta dualidad de acciones derivan los procedimientos que permiten hacer efectivo el crédito hipotecario y que son: 1º. Los procedimientos DECLARATIVOS que son sólo el juicio ORDINARIO y el VERBAL. 2º. El procedimiento EJECUTIVO ORDINARIO que procederá:. 3. a) OBLIGATORIAMENTE: - Si concurren los requisitos exigidos por el art. 682 LEC para la ejecución directa; - Si la ejecución se dirige contra los bienes hipotecados. 4. b) POTESTATIVAMENTE, si, pese a concurrir los requisitos del procedimiento de ejecución directa, el acreedor opta por la ejecución ordinaria. 3º. El procedimiento de ejecución directa (art. 129 y 130 LH). 4º La venta extrajudicial (art. 129,2 LH).

La hipoteca es un DERECHO REAL DE GARANTIA donde coexisten: Una responsabilidad PATRIMONIAL UNIVERSAL (art. 105 LH). La responsabilidad REAL.

Entre los procedimientos que permiten hacer efectivo el crédito hipotecario está el procedimiento EJECUTIVO ORDINARIO, que procederá: OBLIGATORIAMENTE. POTESTATIVAMENTE.

Con carácter general, en los procedimientos judiciales de subastas voluntarias, expedientes de subasta notariales y procedimientos de ejecución ordinaria y directa contra bienes hipotecados, habremos de tener en cuenta la Ley 19/2015 de 13 de julio. La certi de dominio y cargas de los art. 656 y 688 LEC deberán expedirse en formato electrónico y contendrán información con contenido estructurado y continuado. 1. El requisito del formato electrónico supone que la presentación del mandamiento judicial solicitando la certificación se realizará por vía electrónica a través del Punto Neutral Judicial y la certi se expedirá en el mismo formato, a través del Colegio de Registradores. 2. La solicitud de la certi corresponde al letrado, pero cabe la realice el procurador debidamente facultado por aquél (lo que ha de acreditar con certificación del mismo) y se ha anotado el embargo, debiendo extenderse la nota marginal de expedición. En tal caso dicho letrado puede solicitar tantas certificaciones como fueren necesarias. 3. En todo caso, si el mandamiento se recibe en papel vía procurador, expediremos la certi en papel y se la entregaremos, SIN realizar proceso de digitalización alguno. La información continuada se remitirá al letrado de la administración de justicia como se considere oportuno. 4. Y si el mandamiento se recibe por formato electrónico a través del canal del Punto Neutro Judicial el certificado deberá ser electrónico y remitirse por el mismo canal telemático. 5. Respecto al requisito del contenido estructurado, al no existir concreción de que se entiende por tal, se mantiene la forma de estructurar el contenido de la información de la certi.

¿En qué casos debemos tener en cuenta la Ley 19/2015 de 13 de Julio, que modifica la ley 1/2000 de 7 de enero LEC y a su vez reformada por la Ley 42/2015 de 5 de octubre?. En los procedimientos judiciales de subastas voluntarias (art. 111,3 Ley 15/2015 de 2 de Julio de Jurisdicción Voluntaria). En los expedientes de subastas notariales (art. 76,4 Ley del Notariado) (procedimiento extrajudicial). En los procedimientos de ejecución ordinaria y directa contra bienes hipotecados.

Carácter continuado de la información. La información deberá indicar: 1. SOLICITUDES DE PRESENTACIÓN que se reflejen automáticamente en el libro de entrada del Registro. La comunicación se hará de forma inmediata y automática. 2. LA PRESENTACIÓN de cualquier dto. asociado al nº o CRU de la finca o fincas subastadas. La comunicación se hará de forma automática cuando se extienda el asiento. 3. LA PRÁCTICA de cualquier inscripción, anotación o denegación que corresponda a dichas presentaciones. La comunicación se hará de forma automática cuando se practique dicha inscripción. 4. Todo ello en el periodo que va desde la emisión de la certificación hasta el término de la subasta, lo que hará constar el letrado de la administración de justicia, expresando el nombre de los participantes en la misma y las posturas que se formularon. Es necesario esperar a la aprobación del remate. 5. Pero como no se ha previsto una comunicación del letrado de la administración de justicia al Registro en tal sentido y, a falta de arbitrar un mecanismo para dicha comunicación, es obligatorio mantener la información actualizada hasta la adjudicación definitiva de la finca.

La información ha de remitirse. 1. Entre el momento de expedición de certificación y la apertura de la subasta, al letrado de la administración de justicia. 2. Desde la apertura de la subasta y hasta su terminación, al letrado y al Portal de Subastas. 3. Si la certificación inicial la ha solicitado el procurador del ejecutante, está prevista la remisión al mismo. 4. El Portal de Subastas a través de los sistemas del Colegio de Registradores, una vez convocada la subasta, solicitará del RP que expida una nueva nota simple informativa (igual que la certificación ya vista) completa y actualizada a la fecha de la solicitud y con información continuada, cuya forma, contenido y momentos son análogos a la actualización prevista para el letrado de la administración de justicia, pero dirigida al Portal de Subastas (art. 667 LEC). Toda la información debe estar integrada y actualizada a la fecha de la consulta. 5. La remisión de la información se hará el mismo día hábil en que se haya comunicado la solicitud por el Portal de Subastas, si se recibe en horas de oficina y, en todo caso, dentro de las 48 horas siguientes.

La información ha de remitirse. Entre el momento de expedición de certificación y la apertura de la subasta. Desde la apertura de la subasta y hasta su terminación. Si la certificación inicial la ha solicitado el procurador del ejecutante.

¿Cuándo se remitirá la información al Portal de Subastas?. con un plazo máximo de 4 días por finca. el mismo día hábil en que se haya comunicado la solicitud por el Portal de Subastas si se recibe en horas de oficina y en todo caso dentro de las 24 horas siguientes. en el plazo inexcusable de 48 horas desde que se haya comunicado la solicitud por el Portal de Subastas.

El procedimiento ejecutivo ordinario. 1. Está regulado en los art. 126 y 127 LH para el caso de que los bienes hipotecados hayan pasado a poder de un tercero poseedor, preceptos que deben compatibilizarse con las disposiciones de la LEC. 2. Cuando los bienes son inmuebles, será juez competente el de 1ª instancia del lugar en que radique la finca o si radicara en más de un partido judicial, el Juzgado de 1ª Instancia de cualquiera de ellos, a elección del demandado (art. 545 y 684 LEC) iniciándose el procedimiento mediante demanda que, necesariamente ha de basarse en un título inscrito (art. 685 LEC). 3. En el auto de despacho de ejecución se mandará en todo caso que se requiera de pago al deudor o en su caso, al hipotecante no deudor o tercer poseedor contra el que se hubiera dirigido la demanda en el domicilio vigente en el Registro (art. 686 LEC). 4. El requerimiento ha de hacerse al tercer poseedor que figure en el Registro, cuando a solicitud del letrado de la administración de justicia, se expida la certificación de cargas que establece el art. 656 LEC y que contendrá los siguientes extremos: - Titularidad del dominio y demás derechos reales del bien o derecho gravado. - Los derechos de cualquier naturaleza que existan sobre el bien embargado, con relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, la libertad de cargas.

El procedimiento ejecutivo ordinario. 1. También el procurador del ejecutante, debidamente facultado por letrado de la administración de justicia, puede solicitar esta certificación una vez anotado el embargo. 2. Cualquiera que sea el solicitante, esta expedición constará por nota marginal, que expresará la fecha y el procedimiento a que se refiere. 3. Se considera como tercer poseedor al adquirente del pleno dominio, del usufructo, nuda propiedad o del dominio útil o directo de la finca hipotecada o embargada (art. 127,3 LH y 662 LEC). 4. Los requerimientos de pago se podrán hacer judicialmente, en la forma establecida en la LEC o por medio de Notario, quien observará las mismas formalidades en cuanto quepan dentro de su competencia y sean compatibles con su ministerio. El requerimiento de pago se hará en el domicilio que figura en el título ejecutivo, y a petición del ejecutante en cualquier lugar en el que el ejecutado pudiera ser hallado, incluso de forma accidental. 5. Con el fin de que el tercero poseedor y los titulares de derechos posteriores puedan intervenir en el procedimiento, el Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuren en el la certificación de cargas y que aparezcan en asientos anteriores al del derecho del ejecutante, aunque su domicilio no conste en el Registro.

El procedimiento ejecutivo ordinario. 1. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas, no se les realizará comunicación alguna, ya que la nota de expedición de dicha certificación actúa como tal notificación, pero acreditando la inscripción de su derecho, pueden intervenir en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten (659 LEC). 2. Según el art. 660 LEC las comunicaciones se practicarán en el domicilio que conste en el Registro, por correo con acuse de recibo o por otro medio fehaciente. En la certificación de dominio y cargas se expresará haberse remitido esta comunicación. Si el domicilio no constare en el Registro o la comunicación fuese devuelta al Registro por cualquier motivo, el Registrador no practicará nueva comunicación. 3. Cualquier titular registral de un derecho real, carga o gravamen que recaiga sobre un bien podrá hacer constar en el Registro un domicilio en territorio nacional o internacional en el que desee ser notificado en caso de ejecución. Esta circunstancia se hará constar por nota al margen de la inscripción del derecho real, carga o gravamen del que sea titular. También podrá hacerse constar una dirección electrónica a efectos de notificaciones. Habiéndose señalado una dirección electrónica se entenderá que se consiente este procedimiento para recibir notificaciones, sin perjuicio de que estas puedan realizarse en forma acumulativa y no alternativa a las personales. 4. En este caso, el cómputo de los plazos se realizará a partir del día siguiente de la última de las notificaciones positivas que se hubiese realizado conforme a las normas procesales o a la Ley 18/2001 de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia. El establecimiento o cambio de domicilio o dirección electrónica podrá comunicarse al Registro en cualquiera de las formas y con los efectos referidos en el art. 683,2 de esta Ley.

El procedimiento ejecutivo ordinario. 1. La ausencia de las comunicaciones del Registro o los defectos de forma de que éstas pudieran adolecer impiden la inscripción del derecho de quien adquiera el inmueble en la ejecución. 2. El tercer poseedor no puede ser demandado, requerido para el pago o notificado, aunque su adquisición sea anterior a la nota marginal antes aludida. Si es posterior también puede intervenir en el juicio para hacer valer sus derechos respecto de la finca hipotecada, pudiendo pagar, desamparar los bienes u oponerse a la ejecución. 3. La enajenación de los bienes se rige por las reglas generales (art. 655 y ss LEC) siendo la subasta el procedimiento normal que puede sustituirse por la realización mediante convenio (art. 640 LEC) o mediante persona o entidad especializada (art 641 LEC).

Inscripción de la adquisición y cancelación de asientos posteriores. 1. Se considera título para la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario el testimonio del decreto de adjudicación, expedido por el letrado de la administración de justicia, comprensivo de la resolución de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria. 2. El testimonio expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos previstos en el art. 134 LH. 3. A instancia del adquirente, se expedirá mandamiento de cancelación de la anotación o inscripción del gravamen que se ejecute. El letrado de la administración de justicia mandará cancelar todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran verificado después de la expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento, haciendo constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o superior al importe total del crédito del acto o, siendo inferior, que se retuvo el remanente a disposición de los interesados. 4. También se expresarán en el mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la inscripción de la cancelación y a instancia de parte, el testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se remitirán electrónicamente al Registro o Registro de la Propiedad correspondientes.

El procedimiento ejecutivo ordinario. Señala la/s falsa/s. 1. Tan sólo subsistirán las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por Ley o por pacto a las nuevas edificaciones. (art. 134 LH y 674 LEC). 2. El Registrador deberá comunicar al juez ante quien se sustancie un procedimiento ejecutivo, incluso cuando recaiga directamente sobre los bienes hipotecados, la extensión de ulteriores asientos que puedan afectar a la ejecución; esto es, los que produzcan la cancelación o disminuyan el derecho embargado, así como los practicados en virtud de resoluciones judiciales dictadas en procedimientos concursales y la constancia en el Registro de estar afecto o no ser necesario el bien hipotecado a la actividad empresarial o profesional del deudor. 3. De las vicisitudes relativas a los procedimientos de ejecución de una hipoteca o de un embargo anteriores, solamente comunicará, cuando se produzca, que por el remate o adjudicación se ha cancelado la anotación de embargo. 4. Tendrá que comunicar la cancelación por caducidad de la anotación preventiva al órgano judicial que la mandó practicar así como la extensión de asientos de presentación. (art. 135 LH y 143,3 RH). 5. Además, en la nota de despacho de los títulos inscritos con posterioridad, el Registrador hará relación circunstanciada del procedimiento o procedimientos para los que se expidió la certificación (art. 434 RH).

La venta extrajudicial de la finca hipotecada. 1. Podrá pactarse en la escritura de constitución de hipoteca sólo para el caso de falta de pago del capital o de los intereses de la cantidad garantizada. La realización extrajudicial se realizará por medio de Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes: (art. 129 LH). 2. Pacto expreso. En la escritura de constitución de la hipoteca los otorgantes han de estipular, en cláusula separada, la sujeción a este procedimiento, haciendo constar las siguientes circunstancias:. 3. El VALOR DE SUBASTA, no podrá ser distinto del fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa ni podrá, en ningún caso y para escritura otorgadas a partir de la entrada en vigor de la ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, ser inferior al valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981 de 25 de marzo de regulación del mercado hipotecario. Anteriormente a dicha Ley no podía ser inferior al 75% de la tasación realizada por la entidad tasadora. 4. SEÑALAMIENTO EXPRESO del carácter HABITUAL o no de la vivienda que se hipoteque. 5. El DOMICILIO señalado por el hipotecante para requerimientos y notificaciones que en este caso puede diferir del fijado para el procedimiento de ejecución directa, siendo modificable posteriormente con sujeción a lo previsto en el artículo 683 LEC. 6. La PERSONA que, en su día, haya de otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante, sin que pueda designarse a tal efecto al propio acreedor.

Venta extrajudicial. La obligación garantizada. Señala la/s falsa/s. 1. Por la peculiaridad de este procedimiento, la obligación debe estar totalmente definida y, por ello se exige que esté previamente determinada la cuantía de la obligación, de sus intereses ordinarios y de demora liquidados de conformidad con lo previsto en el título y con las limitaciones señaladas en el art. 114 LH. 2. La tramitación de este procedimiento se regula en el art. 129 LH, redactado por el art. 3,3 de la Ley 2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y por la disposición final tercera de la ley 19/2015, de medidas de reforma administrativa en el ámbito de la Administración de Justicia y del Registro Civil y, en tanto no se opongan a dicho artículo y a falta de la precisa reforma, en los art. 236 a 236,o) RH. Esta regulación no es imperativa, siendo objeto de calificación en el cumplimiento de todos los trámites y diligencias. 3. Notario competente. Lo será el del lugar en que radique la finca hipotecada y si hubiere varios, el que corresponda por turno. Siendo varias las fincas y radicantes en lugares distintos, se puede determinar en la escritura de hipoteca la competencia notarial y, en su defecto, lo será la que corresponda a la situación de la finca que haya sido tasada por menor valor para la subasta. 4. El procedimiento se inicia mediante requerimiento al Notario, que expresará: - Las circunstancias determinantes de la certeza y exigibilidad del crédito. - La cantidad aproximada objeto de la reclamación en el momento del requerimiento, especificando el importe de cada uno de los conceptos.

Venta extrajudicial. El requirente debe entregar al Notario: 1. Copia de la escritura de constitución de hipoteca, y en su defecto, nota simple del RP con la inscripción. 2. Los dtos. que permitan determinar con exactitud el interés FIJO o VARIABLE. En el caso de que la cantidad prestada esté inicialmente determinada pero el contrato de préstamo garantizado prevea el reembolso progresivo del capital, a la solicitud de venta extrajudicial deberá acompañarse un dto. en el que consten las amortizaciones realizadas y sus fechas y el dto. fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca. 3. En cualquier caso, en que se hubieran pactado intereses variables, a la solicitud de venta extrajudicial, se deberá acompañar el dto. fehaciente que acredite haberse practicado la liquidación en la forma pactada por las partes en la escritura de constitución de hipoteca.

¿Qué ocurrirá cuando el Notario considere que alguna de las cláusulas del préstamo hipotecario que constituya el fundamento de la venta extrajudicial o que hubiese determinado la cantidad exigible pudiera tener carácter abusivo?. 1. Lo pondrá en conocimiento de deudor y acreedor a los efectos oportunos, siendo innecesario al avalista o hipotecante no deudor. 2. En todo caso, el Notario suspenderá la venta extrajudicial cuando cualquiera de las partes acredite haber planteado ante el juez competente el carácter abusivo de dichas cláusulas. 3. La cuestión sobre dicho carácter abusivo se sustanciará por los trámites y con los efectos previstos para la causa de oposición regulada en el apartado 4 del art. 695.1 LEC. 4. Una vez sustanciada la cuestión, y siempre que no se trate de una cláusula abusiva que constituya el fundamento de la venta o que hubiese determinado la cantidad exigible, el Notario podrá proseguir la venta extrajudicial a requerimiento del deudor.

Cumplidos los requisitos anteriores en la venta extrajudicial... 1. El Notario solicitará certi del RP literal de la última inscripción vigente de dominio, de la hipoteca que se ejecuta y relación de los censos, hipotecas, gravámenes, derechos reales y anotaciones a que estén afectos los bienes, debiendo el Registrador extender nota al margen de la inscripción de la hipoteca de la expedición de dicha certificación, indicando su fecha, la iniciación de la ejecución, el Notario ante quien se siguen y que la ejecución se entenderá con los que posteriormente inscriban o anoten cualquier derecho sobre la finca. 2. En el RH se determinará la forma y personas a las que deban realizarse las notificaciones, el procedimiento de subasta, las cantidades a consignar para tomar parte en la misma, causas de suspensión, la adjudicación y sus efectos sobre los titulares de derechos o cargas posteriores, así como las personas que hayan de otorgar la escritura de venta y sus formas de representación. Por tanto, en espera de una revisión del Reglamento, se aplicará la actual regulación contenida en los art. 236 a 236 o). 3. Si se presenta la cancelación después de practicada la nota referida se comunicará en el plazo de treinta días al Notario. 4. Efectuados por el Notario los requerimientos y notificaciones previstas en los art. 236 c) y d), y siempre que no se produzca el pago en los términos del art. 236 e), transcurridos 30 días desde el requerimiento y la primera de las notificaciones, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario.

Efectuados por el Notario los requerimientos y notificaciones previstas en los art. 236 c) y d), y siempre que no se produzca el pago en los términos del art. 236 e), ¿transcurridos cuántos días desde el requerimiento y la última de las notificaciones, se procederá a la subasta de la finca ante el Notario?. 30. 20. 15. 60.

Venta extrajudicial. 1. Se realizará mediante una sola subasta, de carácter electrónico, que tendrá lugar en el portal de subastas, que a tal efecto, dispondrá la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Los tipos en la subasta y sus condiciones serán los que determinen las partes. 2. Se admite el remate a calidad de ceder, siempre que cedente y cesionario comparezcan ante el Notario en los ocho días señalados para las consignaciones, debiendo el cesionario aceptar la cesión. 3. El precio del remate se destinará al pago del crédito del ejecutante en la medida garantizada por la hipoteca y en cuanto al destino del sobrante: - Si hay acreedores posteriores, se consignará en establecimiento público, solicitando el reparto al juez y haciéndolo constar en el RP por nota marginal. - Si no hay acreedores posteriores, el sobrante se entrega al juez. 4. La enajenación del bien hipotecado se formalizará en escritura pública después de haberse consignado en acta notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias expuestos. 5. El acta, que requiere unidad de acto y de contexto, se protocolizará una vez realizado el remate o adjudicación y consignado el precio, procediendo al otorgamiento de la escritura por el rematante o el adjudicatario y el dueño de la finca o la persona designada para representarla.

¿En cuántos días deberán comparecer cedente y cesionario ante el Notario para las consignaciones, en el remate a calidad de ceder?. 8. 10. 12. 15. 30.

En la escritura se harán constar: 1. Los TRÁMITES y DILIGENCIAS esenciales practicados, y en particular que se practicaron las notificaciones previstas. 2. Que el IMPORTE de la venta o adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma establecida. 3. La escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario y para la cancelación de la hipoteca ejecutada y de los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella, salvo los asientos ordenados por la autoridad judicial de los que resulte que se halla en litigio la propia vigencia de la hipoteca. 4. Una vez concluido el procedimiento, el Registrador expedirá certificación acreditativa del precio del remate y de la deuda pendiente por todos los conceptos, con distinción de la correspondiente a principal, a intereses remuneratorios, a intereses de demora y a costas, todo ello con aplicación de las reglas de imputación contenidas en el art. 654,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cualquier controversia sobre las cantidades pendientes determinadas por el Notario será dilucidada por las partes en juicio oral.

El procedimiento de ejecución DIRECTA sobre los bienes hipotecados, NO REQUIERE sentencia previa ni fase de ejecución, ya que tiene una base estrictamente registral y se basa en los principios de inscripción constitutiva de la hipoteca y legitimación registral. (art. 129 LH). Requisitos: 1º. Que la ejecución se dirija exclusivamente contra los bienes especialmente hipotecados en garantía de la deuda por la que proceda. 2º. Que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá en ningún caso ser inferior al 75% del valor señalado en la tasación realizada conforme a lo previsto en la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario si se trata de una escritura otorgada antes de la entrada en vigor de la ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario o en escritura posteriormente otorgadas, al valor señalado en dicha tasación. 3º. Que en la misma escritura conste, un domicilio fijado por el deudor, para la práctica de los requerimientos y notificaciones, estableciéndose reglas especiales para el cambio de domicilio, que se hará constar en el Registro por nota al margen de la inscripción de hipoteca. 4º. El Registrador hará constar en la inscripción de hipoteca ambas circunstancias, siempre que aparezcan en la escritura. Si no constan la hipoteca será no será inscribible.

Tramitación del procedimiento de ejecución directa. 1. Será competente el juzgado de 1ª instancia del lugar en que radique la finca, y si ésta radicare en más de un partido judicial, o si fueren varias y radicaren en partidos distintos, el de cualquiera de ellos a elección del Notario. 2. La demanda deberá dirigirse frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último hubiere acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes, acompañando el título o títulos de crédito, revestidos de los requisitos que la LEC exige para despachar ejecución, así como los demás dtos. legalmente exigibles. 3. Si no pudiese presentarse el título inscrito la demanda será nula. 4. El auto despachando ejecución se acomodará a las reglas de la ejecución ordinaria que ya hemos examinado.

Practicados los requerimientos de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro, todo ello conforme al art. 686 LEC se reclamará del Registrador certificación en la que consten: 1º. La TITULARIDAD DEL DOMINIO y demás derechos reales del bien o derecho gravado. 2º. Los DERECHOS DE CUALQUIER NATURALEZA que existan sobre el bien, en especial relación completa de las cargas inscritas que lo graven o, en su caso, que se halla libre de cargas. 3º. La certificación deberá insertar LITERALMENTE LA INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA y de todas sus modificaciones y expresar asimismo que la hipoteca a favor del ejecutante se halla subsistente y sin cancelar o en su caso, la cancelación o modificaciones que aparezcan en el Registro. 4º. El Registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca o mediante nueva inscripción que se ha expedido certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere. 5º. En tanto no se cancele dicha nota marginal o inscripción por mandamiento judicial dictado por el Juzgado ante el que se sigue el procedimiento, no podrá cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución.

Tramitación del procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados. 1. El Registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que figuran en la certificación de cargas y que aparezcan en asientos anteriores al del derecho del ejecutante, siempre que su domicilio conste en el Registro (art. 659 y 689 LEC). 2. A los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la expedición de la certificación no se les realizará comunicación alguna, pero, ACREDITANDO al letrado de la administración de justicia responsable de la ejecución LA INSCRIPCIÓN DE SU DERECHO, se les dará intervención en el avalúo y en las demás actuaciones del procedimiento que les afecten y si satisfacen antes del remate el importe del crédito, intereses y costas, dentro del límite de responsabilidad que resulte del Registro, quedarán subrogados en los derechos del actor hasta donde alcance el importe satisfecho, haciendo constar el pago y la subrogación al margen de la inscripción o anotación del gravamen en que dichos acreedores se subrogan y las de sus créditos o derechos respectivos, mediante la presentación en el Registro del acta notarial de entrega de las cantidades indicadas o del oportuno mandamiento expedido por el letrado. 3. Las notificaciones se practican en los términos vistos para el procedimiento ejecutivo ordinario, siendo también aplicables los art. 135 LH, 143 y 434 RH, en relación a las comunicaciones a los Tribunales de cualquier incidencia posterior que pueda afectar a la ejecución y a las notas de despacho. 4. La ejecución de los bienes puede llevarse a efecto por subasta, convenio de realización, o a la ejecución por persona especializada.

Inscripción de la adquisición y cancelación de asientos posteriores. Señala la/s falsa/s. 1. El título para practicar la inscripción será el testimonio expedido por el letrado, comprensivo del decreto de remate o adjudicación y del que resulte la consignación en su caso, del precio, aunque no se acompañe el mandamiento de cancelación de cargas previsto en el art. 674 LEC. 2. El mandamiento de cancelación de cargas y el testimonio del decreto podrán constar en un sólo dto. en el que se consignará en todo caso, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el art. 132 LH y las demás circunstancias que sean necesarias para practicar la inscripción y cancelación. 3. Por tanto, puede presentarse el título de adjudicación y el mandamiento de cancelación de forma simultánea en el RP, a diferencia de lo que hemos indicado para el procedimiento de ejecución ordinaria, sin perjuicio de que puedan presentarse en un solo documento o en varios. 4. El mandamiento que se expida para la cancelación de la hipoteca y en su caso de las inscripciones o anotaciones posteriores, se expresará que se hicieron las notificaciones a que se refiere el art. 689.

El testimonio del decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas determinarán la inscripción de la finca o derecho a favor del adjudicatario y la cancelación de la hipoteca que motivó la ejecución, así como la de todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ellas, SIN EXCEPCIÓN, incluso las que se hubieran verificado con posterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas en el correspondiente procedimiento. Tan sólo SUBSISTIRÁN: 1º. Las declaraciones de obras nuevas y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por Ley o por pacto a las nuevas edificaciones. 2º. Los excesos de cabida, conforme al art. 215,1 RH. 3º. Las hipotecas que gocen de distinto rango registral que la hipoteca que se ejecuta (art. 227 RH).

A efectos de practicar las inscripciones y cancelaciones que procedan, resulta fundamental el art. 132 LH, que extiende la CALIFICACIÓN del Registrador a los siguientes extremos: (señala la/s falsa/s). 1º. Que se ha demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan su derecho inscrito en el RP en el momento de expedirse la certificación de cargas en el procedimiento. 2º. Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido inscrito o anotado con posterioridad de la hipoteca, inclusive a los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los que la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3º. Que lo entregado al acreedor en concepto de pago del principal del crédito, de los intereses y de las costas causadas exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4º. Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor o, en su caso, de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.

Procedimiento de ejecución directa sobre los bienes hipotecados. 1. Teniendo en cuenta que el arrendatario ostenta un derecho de adquisición preferente en caso de ejecución forzosa, deberá exigirse la constatación documental de la situación arrendaticia de la finca, bastando la declaración de que la finca no se halla arrendada realizada por el adjudicatario o sus representantes. 2. Tal declaración debe realizarse en las actuaciones judiciales, no en un momento posterior, ante Notario o mediante instancia con firma notarialmente legitimada o ratificada ante el Registrador. 3. Sin embargo, según las resoluciones de 24 de marzo de 2017 y 11 de octubre de 2018, para los arrendamientos urbanos, salvo que se hubiese inscrito el arrendamiento en el RP con anterioridad a la hipoteca, la ejecución de ésta determina la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio contrato de arrendamiento y sus derechos accesorios como el derecho de retracto. 4. Aunque se produzca esta extinción, sigue siendo necesaria la declaración a la que alude el art. 25 LAU.